被“误解”的上海发展现状
最近五年，上海似乎一直在被超越。
2020年，汽车产量被广州赶超，上海痛失“全国汽车第一城”的宝座；
2024年，进出口额被深圳赶超，上海痛失“全国外贸第一城”的宝座；
2024年，金融业增加值被北京赶超，上海痛失“全国金融第一城”的宝座；
2025年上半年，社零总额被重庆赶超，上海痛失“全国消费第一城”的宝座。
2025年上半年，上海GDP总额达到2.6万亿元，同比增长5.1%；而同期北京GDP总额达到2.5万亿元，同比增长5.5%。两市的GDP总量差距，只有1000多亿了。
工业增加值和固定资产投资的增速差距是关键因素。
首先，北京的工业增加值增速7%，而上海只有5%，千万不要小看这两个点，工业增加值每增加一个点，就可以拉动GDP增长0.2-0.4个百分点。
其次，北京的固定资产投资增速高达14.1%，而上海只有6.2%，这看起来有点“拉胯”。
不过，房地产开发投资倒是表现得“与众不同”，这些年来一直还都保持着高增长，几乎从未出现过负数。而反观其他城市，早已跌得没法看了。
有人说，上海在经济转型上的速度太慢了，没能及时拥抱新质生产力，尤其在新一轮科技浪潮下，上海还在抱着房地产这个“情人”，做着最后的温存。其实，这是对上海发展新模式的“误解”。
上海正在以“现代化人民城市”理念重塑价值高地
城市“内涵式发展”是上海一直钻研和实践的课题。早在2019年，习近平总书记亲临上海考察，在杨浦滨江指出“人民城市人民建、人民城市为人民”。打造人民城市最佳实践地，成为上海做好城市工作的重大战略任务。
近五年来，上海“内涵式发展”的城市建设成果颇丰。
黄浦外滩“第二立面” 通过整体更新规划，消灭围墙，开放街坊内部巷子，使天津路、香港路等小街形成步行环，构筑世界级金融文化中央活动区；
徐汇区东安一、二村作为上海最大单地块一次性征收项目，仅用5天就实现 99.95%的高比例生效，未来将打造为集医疗、创新、文化于一体的高端国际医创城；
浦东唐镇小湾村通过城中村改造，规划为先导产业发展的“新高地”，崛起千亿产业群，实现“科、产、城、人”深度融合发展；
临港新片区落地重大产业项目超100个、投资总额超1000亿元，规模以上工业总产值、全社会固定资产投资总额分别增长 22.5% 和10.3%；
……
正是上海的不断探索与实践，使得城市从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。
7月底召开的中央城市工作会议明确提出“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”目标。会上在提出当前和今后一个时期城市工作的总体要求时，强调以坚持城市内涵式发展为主线。这也正是上海一直坚定实践和探索的发展路线。
对上海这样的自然和土地空间资源优势并不突出、又率先从大规模建设迈向更新改造的超大城市而言，如何在此前低效用地盘活、产业园区调整等工作基础上，进一步深化改革，在更多领域、更大范围实现“提质增效”，考验着改革的决心和智慧，也是实现“内涵式发展”的必由之路。
与此同时，内涵式发展，意味着经济、社会、文化、生态等多个层面的统筹协调，融合发力，最终指向人居体验。这就需要在各方面力求“高能效”“低能耗”，要做到这点，无疑需要城市治理的各领域、全链条树立成本绩效意识，充分考虑各种成本约束。这种成本，既有显性的经济成本，更有无形的制度成本、社会成本。
正是在这个大背景下，上海发布《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》，文件提出，突出规划引领、资源统筹，充分发挥市场主体作用，通过统筹谋划、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理五个阶段构建全周期城市更新模式。由此可见，更高质量的城市更新已成为上海发展方式转变的重要路径和推动力，这不是过去追求的高速度扩张，而是更精细化的规划与更人性化的空间协同发展。
首先是共识重构，构建 “全周期公众参与” 机制，将居民圆桌会议制度化，并将改造方案可视化呈现。
以上海虹口瑞康里项目为例，首先组织大量的居民圆桌会议，为居民提供充分参与改造方案讨论的平台。然后通过制作效果图、模型等直观手段，将改造方案可视化，让居民直观了解改造后的实际效果，极大增强居民对改造方案的认同感。这种从 “被动搬迁” 到 “主体共建”的深刻转变，成功将居民从改造的阻力转化为推动改造工作顺利开展的动力，为改造工作的顺利推进奠定坚实基础。
其次是政策优化，设立城市更新特别用地分类，建立动态容积率调节机制。针对城中村改造项目，推行 “产权重构 + 用地混合”政策包，有效破解土地制度的刚性约束。“产权重构”是对碎片化、复杂化的土地产权进行系统性整合，包括集体土地国有化转换、宅基地使用权流转、共有产权确权登记等。目标是破解城中村“小产权房”“违法建筑”等历史遗留问题，消除因产权分散导致的开发阻力。“用地混合”是打破单一用地性质的规划限制，允许居住、商业、产业、公共服务等功能在同一地块混合布局。目标是提升土地价值密度，通过功能复合激发空间活力。
最后通过金融创新、文化增值、科技赋能，为更高质量的城市更新助力。针对资金平衡与可持续发展这一关键难题，金融创新无疑是破局的关键所在。将风貌保护转化为文化资本，通过品牌授权、场景消费等方式，实现历史空间的增值也同样重要，青浦蟠龙天地项目在这方面取得显著成效。通过BIM+CIM技术，构建更新项目全生命周期模型，实现成本收益的动态模拟则已在部分项目推进中率先运用。
