城市生活，熙熙攘攘。一些看似琐碎的“身边事”，却实实在在地影响着我们的安全感、幸福感和对公平正义的感知。华商报《法治周刊》邀请经验丰富的资深律师及其团队，为您抽丝剥茧，解读晦涩的法条或揭示案件背后的法律关系，围绕与百姓生活息息相关的法律领域——物业纠纷、相邻关系、消费维权、婚姻家事、劳动保障、侵权赔偿、合同陷阱等，深入浅出地剖析法律问题。如果您有困扰的法律难题，也欢迎通过拨打华商报新闻热线029-88880000与我们联系。您的棘手问题，很可能成为我们下一期探讨的焦点。
焦瑛：北京市炜衡（西安）律师事务所高级合伙人。西北政法大学外聘导师。最高人民法院第六巡回法庭诉讼服务志愿者值班律师、西安市中小企业维权中心首席律师。
当梦想的居所化为冰冷的烂尾楼，失望与焦虑在所难免。但请相信，法律的天平始终守护着诚实守信的购房者。从业主的胜诉到最高法案例的权威指引，法律正不断为困境中的购房者指明方向，提供力量。业主的首付款、已偿还的月供，都不应成为沉没成本。
编号为2025-07-2-091-001的案例，近日被收录进人民法院案例库，直接给全国法官发了“标准答案”：开发商烂尾导致房子拿不到，业主不仅能解除购房合同，还能同时解除贷款合同，首付、已还房贷由开发商全数赔清，剩余贷款也由开发商还给银行。
案例
逾期交房致合同目的落空 开发商承担全部退款及还贷责任
最高人民法院于2025年7月7日发布的入库案例（陆某、张某诉盐城融某置业有限公司等案）权威确认了此类纠纷的裁判规则：在开发商长期停工、交房无望时，业主不仅有权解除合同、拿回全部已付款项（含首付和已还贷本金利息），还能获得违约金赔偿。
陆某、张某千购买融某置业公司开发的商品房，支付首付款43万余元，并通过指定银行办理75万元按揭贷款，合同约定交房日期为2023年12月30日。但截至2024年诉讼时，项目已停工数月且无复工可能，远超合同约定交房期限。购房者遂诉请解除《商品房买卖合同》及《借款担保合同》，并要求开发商返还首付、已还贷款本息、支付违约金，并承担剩余贷款本息返还责任。开发商辩称曾提出解约退款但遭拒，贷款利息应由购房者承担。银行则主张自身无过错，借款人和担保人应偿还剩余贷款。
江苏盐城市亭湖区法院一审、盐城中院二审均支持购房者诉请。法院认为：1.项目长期停工导致合同目的无法实现，购房者有权解除买卖合同；2.买卖合同解除导致贷款合同目的亦无法实现，应一并解除；3.合同解除系开发商违约所致，其应返还购房者支付的首付款、已还贷款本息及相应利息损失，并支付违约金；4.剩余银行贷款本息由开发商直接返还银行，购房者无需承担。由此，银行上诉被驳回。
本案入选最高人民法院人民法院案例库，明确了因开发商严重违约（如长期停工）导致商品房买卖合同解除的，购房者同时主张解除按揭贷款合同的，应予支持，以彻底解决纠纷；在此类合同解除后，开发商作为违约方和贷款实际使用方，应承担返还购房者全部已付款项（含首付及已还贷本息）及利息损失的责任，并直接向银行承担剩余贷款本息的清偿责任，免除无过错购房者的后续还贷负担。该裁判充分考量了各方权利义务平衡，对保护购房者权益、规范房地产市场具有重要指导意义。
逾期超90日未交房 渭南业主起诉开发商 法院判解约并“双返还”
2025年初，陕西渭南中院曾审理了这样一起案件——面对开发商的无动于衷，几位业主拿起法律武器。法院最终判决：解除购房合同，开发商不仅需返还业主支付的首付款，还需偿还业主已向银行支付的所有贷款本息。
2022年5月30日，购房人王某与渭南蓝城开发建设有限公司（以下简称“渭南蓝城公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买总价244.3万元的房屋，交房时间为2023年11月30日。王某支付首付款73.3万元，并通过银行贷款171万元支付余款。因渭南蓝城公司逾期超90日未交房，王某于2024年3月发出解约通知，并诉至法院要求解除两份合同、返还房款及赔偿损失。
本案的争议焦点在于：1、开发商是否违约：渭南蓝城公司主张“疫情”“蓝天保卫战”等属不可抗力免责事由；王某指出合同约定免责需“30日内通知买受人”，但开发商从未履行告知义务。2、贷款合同能否解除：银行认为购房合同解除不影响还款责任，要求王某继续还贷。
本案经一审渭南市临渭区法院审理，认定开发商逾期交房构成违约，判决解除包括《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款及担保合同》在内的两份合同，判令渭南蓝城公司返还王某首付款73.3万元及利息（自2021年8月25日起按LPR计息）；赔偿王某已付贷款本息27.6万元；向银行清偿剩余贷款本息152.2万元；王某配合解除房屋备案登记。
经二审渭南中院审理，判决维持解约认定：法院指出合同签订时（2022年5月）疫情已持续2年多，开发商应预见风险；其未举证不可抗力导致停工的具体影响，免责理由不成立。截至2025年2月，房屋仍不符合交付条件；支持贷款合同解除：依据最高法司法解释，购房合同解除导致贷款合同目的无法实现，银行要求王某继续还款的格式条款“加重对方责任”无效。
法律保障
最高法定调 烂尾楼业主可追款
7月24日起，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（简称《解释》）正式施行，为长期受困于烂尾楼的购房者提供更坚实的法律保障。
《解释》的核心点在于：当商品房消费者因房屋无法交付且无实际交付可能，导致购房合同解除时，其请求在房产变价款中支持价款返还的，人民法院应予支持。这直接回应了社会普遍关注的“退房难、退款更难”的痛点。
其中第十二条规定为烂尾楼案件的执行难提供可行出路。当房屋买卖合同解除后，预售资金监管账户以及建筑物变价款或成为各位购房人挽回损失的有效路径。在此之前，实务中“烂尾楼”房地产开发商常常存在众多债权人，预售资金监管账户往往被多家法院轮候查封，且地方政府为施行“保交楼”政策可能限制资金划转。条文中运用“发放”一词，一定程度上体现出了最高人民法院保护各位购房人权益的价值取向，成为解决执行僵局的关键所在，避免购房人因开发商自身债务牵连陷入“钱房两空”的困境。
另外，《解释》也为法院执行案件提供方向，在案件处理过程中避免机械查封拍卖，需审查购房人诉求，识别购房人权益，避免涉众风险。
律师建议
作为购房人究竟该如何维权
最高法的声音，为全国业主维权提供了最有力的背书。那么，购房人到底该如何维权呢？焦瑛认为，法律赋予业主了“掀桌”权——
当开发商未能按期交付房屋，且项目停工状态持续超过一年时，《民法典》第五百六十三条为你提供了明确的出路——你拥有法定的合同解除权。这并非业主的“违约”，而是法律对开发商严重违约行为的制裁和赋予守约方的救济。这意味着，当开发商选择“躺平”，置万千业主的期待于不顾时，法律允许你理直气壮地“掀桌离场”，彻底摆脱无望的等待。
诚然，近年来部分开发商常以“疫情”等不可抗力为由推卸责任，但法律是严谨的，开发商必须承担严格的举证责任，提供确凿证据（如政府强制封控令、银行冻结证明等）证明停工确系不可抗力直接、全部导致，且自身已穷尽努力。若证据不足或理由牵强，你的解约主张依然站得住脚。
更关键的是，随着购房合同的合法解除，与之紧密捆绑的借款合同及相应的抵押担保合同通常也能一并解除。这意味着，你无需再为那套可能永远无法入住的房子向银行支付月供。这份经济枷锁的解除，对深陷烂尾泥潭的业主而言，无疑是雪中送炭般的慰藉。
法律之剑，实实在在地斩断了业主与烂尾楼的痛苦纠缠。
1.看资格
法律赋予了权利，但权利的实现需要主动迈出坚实的步伐。敏锐察觉，及时行动。维权之路始于对自身状况的清醒认知。持续关注楼盘动态至关重要：若停工已满一年，或合同约定的交房日期逾期超过一年，法律赋予你的“掀桌”资格便已具备。但请切记，法律不保护权利的沉睡者。《民法典》及相关司法解释规定，在开发商出现根本违约（如明确表示无法交房或满足上述停工/逾期条件）后，应在一年内积极主张权利，即向法院提起诉讼或申请仲裁。现实中，不少业主因犹豫观望、寄望于开发商的空头承诺而错过这一黄金时效，最终痛失解约良机。发现苗头不对，应果断咨询专业律师，刻不容缓。
2.取证据
法庭之上，证据是胜诉的生命线。此类案件所需证据的核心基石：《商品房买卖合同》、《预售合同》、《购房合同》等原件是证明交易关系的根本，若不慎丢失，务必立即携带身份证明前往项目所在地房管局申请调取档案。所有付款凭证——首付款发票、银行转账记录、按揭贷款的还款流水，都是证明业主已履行合同义务的铁证。
其次，对于开发商根本违约的事实需要“实锤”：定期、清晰地拍摄记录工地停工现状的照片或视频（务必标注日期和地点）。若开发商曾张贴停工通知或发布相关公告，务必留存。与开发商工作人员（如销售、客服）在业主群、电话或面谈中，对方承认延期、停工、资金链断裂的沟通记录（聊天截图、录音），极具证明力。
最后，要有法律要求的“最后通牒”：催告函。在正式起诉前，向开发商发出书面《催告函》是法定程序。这份文件需清晰载明：购房人的身份、开发商的具体违约事实、购房人的明确要求（限期内复工或书面说明具体交房计划）、以及未履行的严重后果（解除合同并追责）。此函必须通过中国邮政EMS邮寄（在邮寄单上清晰注明文件内容，保存邮寄凭证和网络签收记录），同时可辅以电子邮件或微信发送并保存记录。这是启动法律程序前不可或缺的关键一步，也是固定开发商违约事实的重要手段。取证非一日之功，点滴积累，方能为维权之路铺就坦途。
3.打官司
面对复杂的法律程序，寻求专业律师的帮助是明智之选，经济困难的业主也可依法申请法律援助，而集体诉讼是增强力量、分摊成本的有效方式。
在律师协助下，准备好起诉状，核心诉求应明确指向：解除购房合同、要求开发商返还已支付的全部款项（包括首付款和已向银行偿还的贷款本金）、赔偿因此产生的利息损失、以及支付合同约定的违约金。
案件进入诉讼程序后，法院会依法推进。立案后需预交诉讼费（该费用最终将由败诉方承担）。经过举证、质证、法庭辩论等环节，法院通常会在3~6个月内作出一审判决。
胜诉只是第一步，执行到位才是维权的目的所在。若开发商拒不履行生效判决，应立即向法院申请强制执行。法院有权依法查封、冻结、拍卖开发商名下的银行存款、房产、车辆等财产，确保你的合法权益最终得以兑现。
4.纠细节
权利实现的路上，布满荆棘与陷阱，需时刻保持清醒。
其一，切勿擅自停贷！在未获得法院或仲裁机构出具的生效法律文书（判决书、调解书）明确支持解除业主与银行的贷款合同之前，务必继续按时偿还按揭贷款。否则，不仅会严重影响个人征信记录，还可能被银行起诉追偿，陷入更被动的局面。
其二，警惕签字陷阱！开发商可能在败诉前或败诉后，提出“和解”并让业主签署各种协议或文件。对任何需要业主签字的文件，务必交由律师严格审核！其中可能暗藏放弃部分权利、降低赔偿标准、延长履行期限等“霸王条款”，稍有不慎，便会前功尽弃。
其三，识破“拖延战术”！谨防“正在找关系协调”、“马上就能复工”、“已申请保交楼资金”等缺乏实质内容的承诺。这些往往是开发商为拖延时间、消耗业主耐心的烟雾弹。唯有看到政府发布的正式公告、实质性复工行动，或手握法院的胜诉判决，才是真实的保障。法律程序本身具有确定性和强制性，是解决纠纷最可靠的途径。
其四，密切关注本地相关政策进展。目前，各级政府为化解烂尾楼风险，推行了“保交楼”专项政策，这为解决楼市风险、保障民生提供了有益借鉴，是积极信号。但业主也应密切关注本地相关政策进展，通过合法渠道了解项目是否被纳入、资金是否真实投入复工、实际复工效果等。业主同时应该牢记，“保交楼”的途径与法律诉讼途径并不冲突，从客观公信力上来看，手握判决同样有底气。切勿因不了解情况盲目等待而延误了宝贵的诉讼时效。
>>记者手记
“你的房子烂尾了，但你的权利还在”——这不仅是口号，更是法律掷地有声的承诺。鼓起勇气，擦亮法律的武器，坚定地踏上维权之路。专业律师、法律援助、法院执行，都是你坚实的后盾。法律的光，终将穿透烂尾楼的阴霾，照亮你应得的公平与正义。 华商报大风新闻记者 于震
