面对年内57亿元偿债关卡与持续亏损，万科拟启动市场化债务重组，以“时间换空间”的自救之路已然开启，但其信用与融资能力正面临严峻考验。
11月26日夜间，上海浦东发展银行股份有限公司发布一份公告，作为召集人，浦发银行拟召开“22万科MTN004”2025年第一次持有人会议。此次会议旨在稳妥推进本期债券本息兑付工作，对债券展期相关事项进行审议。
该笔债券余额为20亿元，票面利率3%，原定于2025年12月15日兑付本金。中国房地产报记者就此事向万科集团相关人士求证，对方未予置评，仅表示“以银行公告为准”。
市场普遍认为，此举标志着万科公开债务兑付压力进入市场化处置阶段。公告发布当日，万科多只境内债券大幅下跌，“22万科02”“21万科04”等因跌幅超30%而临停。截至收盘，多数债券跌幅仍超7%。尽管股价波动较小，但近一年来，万科市值已蒸发超500亿元，股价创近十年新低。
汇生国际资本总裁黄立冲表示，浦发银行牵头召开持有人会议，意味着中期票据市场化重组程序启动，目前尚属程序性步骤，并非方案落地。通过召开会议讨论展期而非强制行政干预，符合监管倡导的“市场化、法治化”路径，是处理债务问题的起点，但全面解决方案仍有待推进。
除本次20亿元债券外，万科另有一笔37亿元债券将于12月28日到期，两笔合计57亿元，构成当前最紧迫的偿债任务。若“22万科MTN004”展期成功，将为万科争取数月至一两年缓冲期，避免出现首单实质性违约，稳定后续债务谈判节奏。然而，展期亦具“双刃剑”效应：评级机构和投资者可能将其视为“软违约”，导致融资成本上升、再融资渠道收紧，并引发连锁反应。
结合万科2023年三季度单季亏损约160亿元、前三季度累计亏损280亿元的财务状况，展期更多是争取时间，难以根本修复资产负债表，代价则是信用进一步折损。业内人士指出，在当前背景下，由银行牵头且以“稳妥推进兑付”为由召集会议，通常表明发行人与主要机构已有初步共识，因此该笔债券展期通过可能性较高，最终结果取决于12月10日持有人大会表决情况。
关键变量包括展期年限、票息补偿是否充足、是否配套资产处置或增信措施，以及是否成为后续更大范围重组的样板。黄立冲认为，此次展期可视作一次“试水”，其结果将直接影响其他债券谈判基调。
尽管一周前在万科2025年第一次临时股东会上，新任董事长黄力平首次表态称深铁集团将协助公司有序化解风险，但市场对其支持力度与方式仍存疑虑。股东大会审议通过议案显示，深铁集团将向万科提供不超过220亿元借款，用于偿还公开债本息及相关指定利息，需由万科提供相应资产抵质押担保。
截至目前，深铁集团已向万科提供借款总额达213.76亿元，剩余可用额度极为有限。黄立冲指出，股东支持从信用借款转向抵押担保借款，反映出“国企股东支持”由“无限兜底”转为有额度、有期限、有条件的金融安排，意味着评级机构和债权人需重新评估违约概率，万科不能再依赖“有人买单”的经营模式。
中指研究院企业研究总监刘水认为，此次展期或标志深铁集团不再提供无限制流动性支持，万科后续将更多依靠自身力量，通过展期、资产出售、再融资等方式化解债务。
失去大股东“托底”预期后，万科主要有三类自救路径：一是加速变现商业、物流、冰雪等非核心资产；二是推动项目层面债务置换，引入新股东或转让资产包；三是转向“轻资产、低杠杆”模式，收缩拿地与投资，聚焦现金流管理。
今年前三季度，万科已完成大宗交易签约金额近70亿元。此前，万科已清空所持贝壳股份。虽然该项股权在总资产中占比不高，但具备流动性好、易变现、质地优良等特点，有助于增强债权人对公司“自救决心”的认可。业内认为，此举体现了“优先变现优质资产”的策略导向。
不过黄立冲强调，鉴于万科当前资产负债状况、销售持续收缩及再融资环境紧张，即使穷尽上述自救手段，单靠企业自身仍难短期内填补存量债务缺口。真正出路在于“股东支持＋债权人共担＋市场化展期/重组”三方协同承担。
“万科需要的不是维持旧有规模，而是主动降维，将经营逻辑从‘高周转扩张’切换至‘现金流优先’。”他指出，能否在有限时间内完成资产重组与模式转型，决定其“活下去”的可能性。
截至三季度末，万科已完成288.9亿元公开债务偿还。刘水分析，未来两年仍是偿债高峰期，其中2026年境内债到期规模超120亿元，2027年另有海外债及境内债合计约百亿元待偿。
在这场由股东、银行与债权人共同参与的纾困过程中，万科能否实现“时间换空间”，取决于其资产质量、现金流修复能力与外部支持的协同推进程度。
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